广告欺诈眼花缭乱看清十大陷阱降低购房风险

淘房网　taofang.com.cn　　　　　　时间： 2007-4-24　　出处：京华时报

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　　■陷阱一

　　广告欺诈眼花缭乱

　　★案例：1999年的春季房展会上，在装饰华丽的诸多展台和让人眼花缭乱的楼书中，王先生发现了位于东三环南路的项目———xx苑。优越的位置和令人心动的每平方米4480元起价，开发商的美好的诺言，使王先生很快做出了决定，购买了xx苑的期房。

　　在合同上签下自己的名字时，王先生认为自己作出了一个无悔的选择，“东三环第三商圈的甲级住宅”、“建筑面积为3.5万平方米的超大规模俱乐部会所，包括游泳馆、保龄球馆、健身房、餐饮娱乐、商务中心”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“8部进口电梯”、“7000平方米绿地”……在王先生精心保留的精美的楼书、广告中，这些承诺是那么诱人，但是，在现实生活中，超大会所消失了、停车场变成了宾馆的后院、7000平方米的超大面积绿地连一半也没有、24小时保安根本无从谈起、承诺的进口电梯却拿不到检验合格证……

　　2003年3月，该小区200余户业主陆续签署了律师协议，准备用法律维权。

　　★药方：

　　中国消费者协会提醒，虚假广告常见的有七种情形：一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限，特别是一些所谓的“特价房”惯于采取“空手套白狼”的方式。二是模糊数字。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。三是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果，但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片。四是模糊概念。明明是有限的打折让利进行促销，却宣传为“免契税”等特殊税收政策。五是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。六是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。

　　即使判断广告基本可信，购房者也要保留好所有的楼书、广告，以备不时之需。

　　■陷阱二

　　美轮美奂样板间

　　★案例：从事多年销售的地产商都深谙扬长避短之道，他们提供的样板间永远都是被几十盏上千瓦的灯照着显得宽敞、明亮。另外，由专门的设计师提供的设计也有效地掩盖了房屋的缺陷。另外，为了不让购房人发现缺陷，开发商在选择开盘时间以及邀请看房时间等方面都有严格测算。比如，为了证明采光良好，东向房，销售人员会约你8点到10点看房，南向中午看，西、北向下午3点以后看等。

　　★药方：不要只看表面，要冷静分析楼盘的利弊，可以到附近或是户型相似的朋友家看一看，询问一下居住体会。样板间非常容易使购房者受到诱导，即便为了省心咬牙买下样板间，今后的电费也将让你心颤。另外，在购买一个楼盘之前，一定要仔细考察周边环境，了解政策导向以及市政长远规划，不要听信销售人员的一面之词，比如售楼小姐说“旁边那个工厂马上就要搬了”等类似的话。

　　■陷阱三

　　虚假承诺花言巧语

　　★案例：“您入住的时候，两气肯定已经通了。”“从我们这里到天安门也就20分钟车程。”“您的车位费就是这个数字了，以后肯定不会涨的！”“贷八成30年，没问题！”“我们的水质可以达到矿泉水的标准。”销售人员的信誓旦旦让人不得不信，开发商提供服务的细致入微也不由让人感动。可是这些话是不是都能落实，还真是一个大问题，而且开发商营盘常变，兵也常换，有时让你有理无据、投诉无门。

　　★药方：通气、通电话的问题要视楼盘位置而言，如果离市政大管线十分遥远，而且周围项目比较少，那么千万不要相信入住即通的假话。

　　至于车程，一定要考虑白天交通拥堵的情况，半夜20分钟车程，白天你可能得花上两个小时。另外，开发商的测算方式是不是走了高速？每天几十元的高速过路费，你是否可以承受？这些都需算计清楚。

　　如果怕开发商翻脸不认账，一定要从踏入售楼处的第一天起，就注意搜集各方面的证据，如楼书、复印的销售资料等。签合同时要尽可能地把所有的口头承诺落实到纸面上，重要问题要让销售经理签字。方便的话，对整个过程录音、录影，尽量让销售主管、经理级别的人物做出承诺。

　　■陷阱四

　　合同违约难得理赔

　　★案例：2002年6月，经过精心挑选，王先生选择了位于南城的某小户型楼盘。按照合同约定，王先生应该在12月31日办理入住手续。但是2002年11月，王先生却接到开发商的通知，说要到2003年1月31日才能入住，一听只晚1个月，王先生并没有太在意。2003年1月31日，王先生再次接到通知说要到3月1日才能交房。3月1日到了，但交房的日期再次延迟，开发商给业主的答复是“4月31日”，而且对延期交房并没有任何解释和歉意。

　　4月1日，王先生和其他准备退房的业主们一起来到售楼处集体退房，并于4月中旬正式签署了退房协议，补偿款只有律师费、抵押登记款、已还银行本息，没有违约金。因为在购房合同中，对违约金的支付规定极其模糊。

　　★药方：俗话说“买的没有卖的精”，为了避免掉入陷阱，购房者最小心的就是合同，但最容易出问题的也是合同，作为外行人的购房者，似乎永远也胜不过对房地产“门儿清”的开发商。不过，为了尽可能地避免损失，建议购房者购房时，花一笔钱，请一位房地产专业律师，为你把关。

　　■陷阱五：

　　规划变更悄无声息

　　★案例：2001年，支先生在某苑4号楼购买了一套住宅，为了享受到更多的绿地、风景，他放弃了北方人最看重的南向户型，选择了朝北的住宅，因为从这个方向望出去，南湖公园成片的绿地都尽收眼底。入住两年后，支先生突然发现小区的规划变更了，开发商将在自己的楼前竖立起两栋24层塔楼，在窗前品茶观景的日子将一去不复还。为此，支先生和其他业主准备将开发商告上法庭。

　　★药方：开发商变更了规划，却没有通知业主，这种情形在近年来的房地产投诉中，愈演愈烈。这里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期业主热烈期盼该小区的中心湖早日完成之时，才发现开发商的规划已经改变，原定的湖被两栋楼所代替。每户业主拿出早期大西洋新城的宣传册都可以证明湖的存在。小区业主联名将规划委员会告上法庭，最后，开发商不得不将规划改回1999年以前的规划。同时，北京市有关部门发布并于2002年1月1日起实施的新规定中，已经列入了修改小区规划必须征得业主同意的条款。

　　■陷阱六

　　笑脸背后骗客户

　　★案例：王女士到广告宣传正热的某小户型售楼部咨询，售楼小姐热情介绍说房子很好卖，并指着身后的销售图表告诉她要买就赶快买，并故意压低声音告诉她“因为卖得特火，老板已经决定中午12点以后每平方米涨200元，主管不让我们对外说，您要现在下订还能按原价，比较合适。”王女士当即选定了一套正在修建中的46平方米的小户型，并交付了2000元的小订。可是，当王女士再来付大订的时候，无意间经过一位正在咨询的小伙子身边，只听另外一位售楼小姐也是一脸的诚意，压低了甜美声音劝道，“我们的房子中午12点以后就要涨价了，主管不让我们对外说……”刹那间，王女士明白了一切。

　　★药方：销售小姐都非常热情，在你没有交纳订金前，你有时简直会认为她是你的亲人。因为事无巨细，她都能帮你想到，甚至是今后的子女就学、如何养老她都能为你算计到。但大家不要忘了，销售人员的收入是与业绩挂钩的，只有你交了钱，她才会有收入。因此销售人员会用尽浑身解数，引导买房人购房；在上岗之前，公司也会进行销售技巧的培训。

　　■陷阱七

　　巧舌如簧卖次品

　　★案例：购房人一进售楼处就会看到标注所有户型的巨型的销售图表，上面画满售出标志，通常情况下，你看中的房子都已经卖出去了，销售人员会说“那两层已经被团购了”，或者是“哎呀，您要的那套刚刚被人订了”。这时，购房人往往会后悔迟来一步、心存不甘，于是售楼小姐会马上向你推介其他户型（通常会比较差）；或者是告诉你，好房子也许还可以争取到，过两天有可能有人要退，不过很多人都在排队抢，你想要就得加价了。

　　★药方：不管售楼小姐如何巧舌如簧，你千万要沉住气，头脑不要发热，多追问一些细节，比如被什么人团购了，然后私下打听是否果有此事。如果销售小姐说你要的户型或是楼盘已经卖出去了，那么请她们出示一下相关证据，因为经常会出现比你晚来却以低价买下好房子的情况。

　　■陷阱八

　　还款方式单一化

　　★案例：刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

　　“在签合同的时候，银行工作人员根本没有提及还有另外一种还款方法。”签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

　　★药方：买房真是得处处小心，好不容易和售楼小姐打完交道，谁想到银行还侵犯了业主的知情权。其实，两种还款方式各有利弊，以下是两种还贷方式比较：

　　1.计算方法不同。等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法则是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；

　　2.两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；

　　3.还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90％左右），“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。

　　4.还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

　　■陷阱九

　　假冒厨具进新居

　　★案例：业主青睐精装修，一是想省心，二来开发商通过招投标选购装修材料，大宗从厂家购买肯定是物美价廉。可是消费者章女士却遇到了“狸猫换太子”的事。章女士购买某楼盘精装修房屋时与开发商约定，厨房安装的是“方太牌”燃气灶和油烟机。今年6月26日，她家的油烟机出现故障，打电话要“方太”厂家上门维修。6月30日，厂家上门维修人员发现，油烟机和燃气灶都是假冒“方太”的产品，而使用这种假冒的灶具是十分危险的。

　　章女士说，自己在发现当天就去该楼盘售楼处“理论”，7月4日、5日几次向对方投诉要求处理，结果都被赶了出来。

　　★药方：燃气具可马虎不得，既然是假货，出了事都没人管。一般精装修都是同一品牌，章女士得赶快看看邻居家，别把新楼变成危楼。

　　■陷阱十

　　国产地板充进口

　　★案例：某楼盘业主刘先生买的房提前入住，于是刘先生兴冲冲地去验房，当时装修工人正在做最后收尾工作。一个客厅地板的包装引起了刘先生的注意：买房时合同上明明写着地板是进口高级品牌，可是，这包装上写的却是地道的国产货。

　　★药方：很多楼盘承诺厨房、卫生间和地面精装修。精装修最容易出问题的就是地板，许多精装修项目把重点放在橱柜、洁具、电梯的品牌上，动辄欧洲进口，纯法国设计。但对于装修中最关键的地板、涂料、电线等却未做详细说明。而地板和涂料这些看似不起眼的建材，往往是装修中最容易带来污染和造成问题的关键环节。普通消费者很难判断地板是国产的还是进口的。所以验房时如果发现了证据，一定保存好，向开发商讨说法。

　　精装修商品房博得了众多工作繁忙无暇顾及装修的业主的青睐，因为“交了钱，带着自己的衣物就能入住。”但是随着这两年精装修房的不断交房，业主发现“精装修”可能成为又一个与开发商的矛盾，本来想省心省力的业主如果不想凑合，很可能还要二次装修。

　　■验收精装房技巧

　　业主如果确定购买的精装修房，可以按下述过程作一个简单的验收：

　　看地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合；涂料（墙面）应表面平整，阴阳角平直，黏结牢固，不可有裂纹、刷纹。用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部严密，表面光洁。用一个金属小锤轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音。在水槽放满水并一次放空，检查各接合部，不应有渗漏现象。下水管道不可使用塑料软管。卫浴进出水流畅，坐便器放水应有“咕咚”声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封（不得用水泥密封）。

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