尾房首页 | 新闻中心 | 尾房汇总 | 认识尾房 | 经纪公司 | 热点专题 | 尾房论坛
  市工商局第14号文件规定 即日起暂停为登记地址是民用住宅的企业办照。
  在公告颁布之前,工商部门不限制经营者在居民楼内开设公司,例如,住宅楼的一层允许开设开办销售类公司。本报曾连续报道过,规划中没有底商的居民楼纷纷开起了店铺,噪声扰民,影响市容,危及公共安全等事件,让不少居民感到不满。如果今后彻底“叫停”民宅办企业,将彻底解决公司进驻居民楼的扰民问题。
…>>详细
各地住宅禁商
·2005年5月1日,广州工商局全面实施“住宅禁商”,对租赁住宅作为办公用途的企业保留一定过渡期。
·2005年6月1日,厦门开始实行“住宅禁商”政策,不少写字楼出租率逐步走高。
名词解释:民宅禁商
  北京市工商局6月19日发出第14号文件规定,登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”,购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的,《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等),均不予登记注册,理由是“住所使用用途为‘住宅’,不具备从事经营活动的条件”。不过,登记注册使用的房屋已由“住宅”改变为其他使用用途的,在提交房屋主管部门出具的证明文件后,可以办理登记注册。
  媒体聚焦民宅商用
新京报:国务院:住宅楼不准设立娱乐场所 八成网友赞成”
  国务院新近颁布的《娱乐场所管理条例》自下月1日起施行,规定所有居民住宅楼禁止设娱乐场所,居民住宅区周围不得设立娱乐场所。……[全文]
北京青年报:住宅被当办公楼 遏制民宅商用能否借鉴香港经验
  面对住宅楼商用问题,业主们已经将目光投向法律的支援。为此,政协委员在今天为读者带来了“香港经验”。……[全文]
每日商报:住宅楼里开了十家公司 商住混合困扰楼内业主
  投诉人:林女士投诉内容:我是光辉岁月小区的住户,这里是住宅楼,但很多人家都把房子出租给别人办公司了。我家在7楼,8楼就开了一家公司。……[全文]
新闻晚报:住宅楼内开公司 业主状告房产商未获支持
  让公司开在居民住宅大楼内,房产商的行为是否构成违约呢?日前,静安区人民法院对两起由小区业主状告房产商要求恢复5套住宅房用途、赔偿违约金32885元的诉讼请求不予支持。……[全文]
新闻周报:住宅商用惹恼原居民 无序住宅商用到底谁来管
  今年前3个月,北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点都设在居民楼。由于在住宅楼内办公具有成本低的优势,不少住宅楼迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”……[全文]
京华时报:住宅商用率日渐提高 “商住”增加成物业新问题
  本周,中消协、市消协、北京市物业管理商会、北京市律师协会、业主代表及京城多家房地产项目共同参与的“居住净化”主题论坛活动举行。……[全文]
  民宅商用实例
酱油厂开进居民楼 拿民宅商用没辙
  丰台某小区4幢楼,2号楼开了一家电线厂,4号楼开了一家酱油厂。一边是“轰隆隆”的吵闹声,一边是刺鼻的酱油味儿。谁都拿民宅商用没辙……[全文]
宠物店开进住宅楼 猫来狗往恼煞邻居
  在民宅租房开宠物店的彭女士自店开业以来就没安心过:小区居民一直在向工商所反映她的店扰民,工商所的电话以及居民平时的言语……[全文]
百人公司租4个楼层多套房 做测试车间
  “有的当办公室,有的当测试车间。员工们上下来回串。”家住海淀区某小区5号楼的李先生说,这件事情让他很烦心……[全文]
民宅商用带来问题一堆
  家门口也没了安全感

  “那天我上楼,发现后面有个男的一直跟着我。以前从没在小区里见过他,当时心里有些发毛,以为遇到了坏人。后来才知道他是到四楼快递公司寄快件的。”说起前两天遭遇的“楼道惊魂”,张女士至今仍心有余悸。
  张女士告诉记者,这样的经历已经不止一次了,由于小区内很多民宅变成商户,居民们常常感觉不是回家,而是进了办公的写字楼。“每天那么多陌生人进进出出,让人在家门口都没有安全感。”
  “窗改门”改得心惊肉跳

  “听说一楼准备开饭店,这两天‘咣咣’地砸墙,一旦砸坏了承重墙咋整啊?”多位居民向记者投诉起让他们烦恼不堪的邻居。
  昨天,记者在沈阳市皇姑区香炉山路附近看到,某栋楼一层的住户正在进行装修,窗子已经变成了玻璃门,屋内为了扩大面积正在砸墙。
  楼上的居民介绍,他们对这种“窗改门”的行为非常反感,但又无可奈何。他们担心一旦饭店开起来将影响他们的正常生活,更害怕在装修时一旦把承重墙砸坏,直接威胁到人身安全。
  商户用电梯用得太霸道

  沈阳市大东区某高档住宅小区,大约300多户居民共用六部电梯。本来就很抢手的电梯,却又被各种公司来往人员和运送的货物所“瓜分”。据小区物业的工作人员介绍,目前小区内共有二十多户民宅被用于商用。居民陈大爷气愤地问:“他们和我们交同样多的物业费,凭啥就可以这么霸道的用电梯?”他告诉记者,自己家所在单元的顶层就有一家广告公司,17层还有一套房子被租来做库房,运货时经常占用整个电梯,有一次害得他足足等了二十分钟电梯。
  民宅商用滋生商业诈骗

  “有天晚上我正在睡觉,听见门外‘哐哐’敲门声,特吓人。”住在沈阳市和平区某小区4号楼的张女士打开门一看,只见几个彪形大汉站在她家邻居的门口叫嚷着。经物业工作人员了解,原来前段时间一家小的外贸公司租用了张女士邻居家的房子作为办公场所,在骗了几笔钱后立即“人间蒸发”。据当地派出所民警介绍,像这样的事不是第一次发生,这主要是因为“民宅商用”一般很难办理营业执照,如果想商用,就要采取异地经营的方式,即工商执照与经营场所不在一处,这就给一些不法分子提供了可乘之机。
  商家为何“藏身”居民楼
租民宅办公更便宜
  王先生的婚姻介绍所开在一栋住宅楼的5层。王先生告诉记者,很多像他这种租用民宅开公司的人,都有自己的苦衷。“现在写字楼租金偏高,尤其是一些黄金地段,租金价格对于我们这种资金实力薄弱的创业者或是一些并没有长期经营计划的公司来说无疑是天价,难以接受。而那些租金相对低廉、交通便利、地段良好的居民住宅楼自然成了首选。另外,在住宅楼内开公司可以24小时上班,这种公共条件也很适合中小公司。”王先生跟记者算了笔账,他曾租过一间门市房用于办公场地,但无论是商业电费还是商业水费,都要比民用的高出一大截。
“窗改门”被当成商机
  在沈阳,不仅私下的“门改窗”活动频繁,一些开发商也把它当成是一个大大的商机,打“擦边球”公开售卖“商住楼”。这种底层商用、上层民用的形式与在住宅小区内开公司的行为相比,不过是“换汤不换药”。
  另外,据记者了解,“商住楼”以住宅立项,不仅能为开发商节省一大笔土地出让金,还可以按照住宅进行贷款按揭,土地使用权也可延长至70年。用住宅开发的成本,赚取开发写字楼的利润。至于这种商住楼内的设施是否符合办公楼必须具备的安全等因素,似乎没有人去考虑。
无法可依是根本原因
  辽宁金正律师事务所孙金宝律师认为,造成“民宅商用”泛滥的最根本的原因是,目前我国的法律中没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。正是因为无法可依,使得越来越多的小公司“藏身”于民宅之中。
民宅为何会“商用”?
小公司纷纷开进住宅楼 民宅商用谁都没辙
  记者在采访中获悉,今年前三个月朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点在居民楼。为什么小公司纷纷相中民用住宅楼呢?……[全文]
原因:
■“居改非”成中小企业成长“摇篮”
■写字楼高租金小公司难承受
■用低成本赚取高利润开发商积极迎合市场需求
民宅商用的弊端
住宅商用惹恼原居民 无序住宅商用到底谁来管
  今年前3个月,北京市朝阳区注册的公司有90%以上的办公地点都设在居民楼。由于在住宅楼内办公具有成本低的优势,不少住宅楼迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”,“住宅商用”现象大有泛滥之势……[全文]
弊端:
■小区电梯用了三年半就报废了
■“扰民”
■居民楼“悬挂广告”造成“视觉污染”
民宅商用为何难下处方?
工商土地规划管理部门 几乎都拿民宅商用没辙
  北京到目前为止,没有专门的法规治理住宅楼内开公司现象。目前,“住宅楼内开公司”的管理涉及三个部门:工商部门、土地管理部门、规划管理部门。但是,这些管理部门几乎都拿民宅商用没辙。……[全文]
■物业:“人家都是合法经营”物业根本无计可施
■工商:无权对登记地址进行限制
■规划:没有行政处罚权
■建设部:正式出台时“住宅楼禁止商用”被删除
代表建议 立法解决民宅商用难题
省人大代表孙仁安
  民宅商用的现象在省内许多城市都是随处可见,不但影响居民的正常生活,而且还给安全带来隐患。

省人大代表、辽宁大学法学院民法教研室主任姜群
  民宅商用的现象日趋普遍,如果小区里有公司租住,居民感觉影响了自己生活安宁,可以依据《民法通则》等相关法规,通过民事诉讼的方式来解决。同时建议政府立法限制民宅的用途,不允许经商或在不扰民的情况下缴纳合理的管理费和公共维修基金,补偿公共设施的磨损。

沈阳市人大代表何茹
  沈阳市人大代表何茹认为,有的传销组织也设在居民楼里,这些传销组织的人平时见到居民,就拼命推销各种产品,而且还往各家门缝里塞宣传单,这令小区居民非常不满,而物业公司又无权干涉。那么,问了解决民宅商用的问题,避免纠纷,建议居民可在售房协议中设立附加条款,这样开发商与业主事先达成“不能将其作为办公用房”的约定。毕竟,事先的附加条款具有一定的法律效力。
算账举例
  假设在中关村创业,开一家100平方米的美容院,那么租用商铺和租用小区内的民宅相比,每月开销会差多少钱呢?
房租
  中关村商铺租金一般是10元/平方米·日,一个月100平方米的店铺租金就是10×100×30=30000元
  普通住宅的租金是2500元/月。二者相差:30000-2500=27500元
物业费
  商铺的物业费为12元/平方米·月,住宅为2元/平方米·月,二者相差:(12-2)×100=200元
水费
  假设一个月用50吨水,租商铺的水价是5.6元/吨,而居民生活用水是3.7元/吨,二者差:(5.6-3.7)×50=95元
电费
  假设一个月用电400度,租商铺电费是1.06元/度,住宅是0.48元/度,二者差(1.06-0.48)×400=232元
  综合考虑,住宅里开店每月要节省:27500+200+95+232=28027元
  如果是购买住宅,贷款首付只有两三成,购买写字楼,银行只提供五成按揭;而同样的房子,写字楼产权是50年,而住宅是70年。
民宅商用给楼市带来的影响
住宅禁商一个月 北京中低写字楼成交激增六成
  6月19日开始,北京所有的住宅禁止商用的新规定,给北京的住宅市场掀起轩然大波。原本认为只是对部分住宅投资者的有限影响,然而在新规定出台一个月后,种种反应开始显现,中小企业主急找办公用房,投资者紧急抛售手上的住宅,开发商谨慎看待商住楼市场让这一新政策偏离了原先只是为扩大住宅市场交易量的调控初衷……[全文]

专家称叫停可抑制房价
  有关人士分析,此政策出台后,写字楼和商用房的使用率可能有提高,在一定程度上将会抑制居民住宅的价格。工商部门人士透露,目前北京的写字楼空置率很高……[全文]

中小企业受较大影响
  此次暂停“民宅”办企业势必对登记注册企业产生巨大影响。今年前三个月,仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅,登记注册公司的门槛将抬高……[全文]
  民宅禁商后企业选址指南
  北京写字楼市场基本上分为中关村、金融街、东三环、使馆区、CBD等6个子市场。其中CBD是最引人关注的写字楼区域。CBD写字楼市场最炙手可热的又在CBD核心区,核心区周围交通便利,设施完善,环境优美,商务氛围浓厚。由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境,世界500强有约100强在CBD设立办公机构,其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显,该区域是国外企业的首选之所,也正因如此,使得该地区写字楼的定位大部份为高档写字楼,中低价位写字楼可谓凤毛磷角。
  金融街的地理位置得天独厚,踞守二环和长安街交通要道,同时身处北京政务区,是各大部委云集之地,加之此地悠久的金融渊源,使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街的大多数楼盘租金报价在18-25/月?平方米,这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平,较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼供给相对较小,而需求旺盛,几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。而可供选择的中低档写字档更是少之又少,3元/天/平米以内的写字楼大多分布在金融街周边,或泛金融街地带。
  中关村地区目前已经成为北京三大商务核心区之一,由于由于优良的传统以及知名IT企业的入驻,同时北大、清华、中科院的教学科研机构的存在,使这里已经成为北京乃至全国最具科技创新能力的区域之一。随着中关村核心区的建成实用,这里又具备了作为商务核心区所需要的一系列条件。成熟的商务环境造就了中关村成熟的写字楼市场,其供应量较为充足,据统计2005年中关村写字楼项目已达到800万平方米。在供应结构上,虽然依然是中高端项目占绝对优势,但中低端项目也不乏供应。
  亚运村地区目前写字楼的存量不大,仅占到北京整个写字楼市场的7%左右,并且潜在供应量也不多。和其他商圈比较起来,亚运村的写字楼市场还没有成熟的产业集群,并且商务氛围也欠缺,商务资源也相对不足,多为广告、咨询公司、律师所等中小型企业。因此本地区高档写字楼极其有限,反倒是以住宅立项的商务公寓更为充足,但是14号令的实施将在未来改变这一状态,更多中低档写字楼将得到消化。
最新报道
·“民宅禁商”或是把双刃剑 政策一刀切..
·住宅禁商面临执行困境 小公司上有政策..
·民宅禁商之后 中低写字楼火了小公司老..
·民宅禁商引发商住楼集中抛售 明年将达..
·住宅禁商带来发展契机 小户型写字楼借..
·北京民宅禁商引发连锁效应 商业需求预..
·“民宅禁商”捧热写字楼 引发新一轮投..
·“民宅禁商”搅动楼市 投资性物业出现..
·“民宅禁商令”之后 半数中小企业有意..
·北京民宅禁商半个月 低端写字楼租赁成..
·北京民宅禁商:商住楼大利弊 写字楼大..

经营许可证编号 京ICP证:041393
北京国宏智睿文化发展有限公司版权所有
北京市德克律师事务所齐雪峰律师提供法律支持