问：您怎样看待今年北京房地产销售情况？

　　答：我认为销售量下滑的主要原因有：

　　第一，产品供应量不足。销售量下降不是因为市场不好，价格还在一个上升的趋势，很多地方已经没有房子可卖了，像是你要买我的后现代城，但已经没有房子了。

　　第二，也是最大原因是银行支持力度不够。银行对于房地产投资，特别是个人按揭房贷限制不象原来那样宽松，对于买第二套、第三套房子的限制更加严格了，相对以前来说支持力度不太强，这就造成很多购房者因为资金的问题暂缓购房。
另外还有一个原因就是数据不尽准确到位。特别是10月下旬到11月，朝阳等很地区因为机构内部网络调整速度导致很多该登记的数据还没有登记，另外因为负责登记的工作人员太少，需要登记备案的数据特别多，造成了统计滞后，也是数据统计下降的原因。

　　问：加息对我国房地产行业有怎样的影响？

　　答：可以看出来这实际上是中美经济技术上的较量，这种加息是迫于无奈。
对房地产行业来说，心理上的影响大于实际影响。现在的消费者已经很理智了，不会听风就是雨了，所以加息对市场的影响是很小的。
我认为真正影响市场的原因还是供求关系，以及对未来经济看好度的一个判断。做按揭买房子，还贷的时间一般15到20年，在这段时间里这种利息的变动是正常的。利息会经常随着经济的起落而浮动的。利息的变化是有涨有落，不是也不可能一直跌或者一直涨的，他总是有起有浮的。利息的变化，整体上还是和经济发展均衡的。

　　问：最近上海豪宅销售主要是外地人或外资购买，你怎样看待这种情况？

　　答：上海豪宅本来本地人买的就很少，本地人买房有居住也有投资，相对来说是以居住为主的，本地人用于投资的比例要小于外地人到上海投资，这是很正常的。

　　上海的房价，现在来说，是以1万为分界点的，高于1万的房子需要一个消化周期，1万以下的房子在市场供应上还是不足的，很多人还是买不到。现在，上海房地产市场还是好的，我不担心上海的房价会跌，会出现泡沫。房价是随经济发展而调整的，现在上海的房价即使跌，也不会出现大幅下跌，跌到两年前的水平去。

　　问：明年的项目有那些？

　　答：明年项目的分布是东边两个，西边三个。在西钓鱼台，中央电视塔的西侧，又拿了快新地。
问：这几个项目是投资型的多一些还是居住型的多一些？
答：应该说不存在投资和居住这一分别，可以说所有的物业都可以用于居住或者办公，他们也都可以用于投资理财。

　　我们现在投资是狭义的理解。就是：我买了一套房子作为居住，过段时间房价涨了我就把它卖出去。广义的投资应该是：我买了一套物业，不管我是作什么用途，无论是居住还是租出去或者以后留给孩子，实际上这种购置物业的本身就带有投资的色彩。

　　你买车大多是为了使用，当然我也可以买来租给别人，但一般是出租车公司这么做。大部分买车还是用来使用的。但是买房子的话，首先要判断这个房子值不值得投资，值不值得买。判断物业是否值得投资的根据是什么？就是看这一物业是适合居住或是适合经商。然是适合居住的，那么这个房子的居住舒适性就很强。这是判断房子值不值得买的重要标准。

　　我认为投资和居住是相互关联的。像是很多人买我们的房子是为了投资，买完了以后他发现我们的房子居住着更舒服、舒适，他的想法就变了，他就到这来居住，把原来的房子租出去。也有人开始买房是为了居住，但是他看到别的地方有更好的房子，他的资金情况又允许的情况下，他又买了一套，原来作为居住用的房子，就出租出去。总的来讲人们买房的目的是在变化的，除非是第一次买房只买一套房子。

　　问：你怎么看待现在社会上关于房价问题的探讨？

　　答：关于房价，我不赞成只涨不跌，也不赞成泡沫。这几年来说整个房地产发展的趋势还是很好的，在没有一个新的投资品种出来以前不会有太大的变化。

　　目前中国可以作为投资的渠道还是很少的。原来最早的投资手段是储蓄，后来就有储蓄到买国债、到股票再到期货。在股票、期货因为体制以及管理上等很多原因，造成市场情况不太好。很多人就开始做物业。当然如果全民都来做物业的时候，肯定不是一件好事了，那么很快物业的升值空间就会有限了。就象全民炒股票，当大家手里都捏着股票的时候，几百亿几千亿的资金囤积在市场中，没有更多的资金来拖着这个市场，那么他的上涨空间就很小，甚至就会开始下跌了。同理当大家都去按揭买房的时候，买一套两套三套。大家都是负债去买房的时候，一方面造成银行方面的压力；另一方面，当达到一定的程度，房市就会出现问题。这个问题出现不会是今年明年，可能要在未来很长的一个时间才会出现问题。只有出现问题以后，人们对房地产投资热情才会减小。

　　问：既然有这种问题会出现，有没有办法来规避这种危机，或者有没有办法把这种危害降到最低呢？

　　答：这个危机要避免很难，经济发展的必然规律。90年代初海南那只是局部地区，日本也发生过泡沫破灭，香港也有这种情况。

　　目前要是想把危害降低只有通过宏观调控进行调整。但我认为这个是非常难的，危机的根本原因是由市场本身发展规律决定的。既然是按市场规律办事，总有人要损失的，不是房地产商的损失就是普通消费者的损失。市场是平衡的，他是在循环的，有人得到有人就要损失，不可能大家一起都获得利益的。就像很多人不理解美国的黄石公园的大火，美国人有能力很快扑灭，但他不去管它。因为自然生息的需要，每隔一段时间他就要来一场大火。一场大火下去，眼前看是一种损失，长远看却是一件好事，大火维护了公园的生态平衡。

　　经济危机并不是一件坏事，你调控的比较好的前提下。就像大火要烧到了居民区，你必须把它灭掉。局部地区你要灭火，比如烧到古迹，那就要扑灭。有些地方我就要你去烧，他是有道理的。整个社会的经济机制需要平衡，同样需要这样一场大火。不过这场火，这种危机什么时候发生就很难预测了。

　　问：国外很多机构都在预测我国的房地产危机，有的说就在最近几个月，您怎么看？

　　答：他的这种预测已经过去好几个月了，我始终认为，他的这种预测是不准确的，是偏离事实的。造成这种结果的原因，我认为有两个：一个是因为他对中国这个统计数据的构成以及背后的文化，心理行为的科学不完全理解。第二，我他是一种战术上的说法，他说这些的背后都是有原因的，这些原因我们还是要仔细考虑判断的。我认为他这是一种机会主义，就像你知道狼总有一天要来的，他现在总是喊狼来了，每天喊一次。等到狼真的来了的时候，他就说：你看我预测的多么准确。

　　这谁都可以去说。如果这样你一直喊下去，总有一天狼会来的。但实际上，他心里是没底的，就像赌博一样，一直押，总会有一把会押中的，他现在就是在堵他的运气。

　　第二，是一种对未来生活变化的把握。原来可能是以房间多少判断房屋的好坏。现在，更多的指标可能是房屋的舒适性，环境、配套设施的好坏等等，他的每个阶段判断标准是不同的。

　　原来我住在市中心，房子密度很大，可能我一万二买的，长到一万五就涨不上去了。但是有的地方我6000买的，可能要涨到一万二，为什么呢？因为这个地方的环境非常好，区域的交通配套设施非常齐全，他的升值就快。

　　（记者：我觉得你对房地产好想就是玩一种游戏，有游戏人间的味道！答：实际上每个搞策划的，都把事情当作一种游戏，喜欢玩，才能玩的好。）

　　我是82年上的大学，当时第一，还没有房地产类专业，第二，当时中国的房地产还没有启动，我又喜欢旅游，想到国外看一看，就选择了国际航运专业，学习船舶机械，准备学成以后就有机会出国转一转。

　　86年到88年，我毕业以后成为了国际海员，每到一个国外的城市，我都要很关注的去看一看当地的地标性的建筑、经典建筑。

　　86年到92年，回到了大学工作，主要从事行政管理搞研究，做起了教授，在这一阶段，有时间了，我就进修了城市规划学方面的东西。

　　92年，一个偶然的机会进入了房地产行业，开始做地产的开发和营销，主要还是营销这一块。

　　96年开始做自己的房地产经济公司，当时叫咨询公司，主要从事防地产咨询。实际上真正作房地产是96年。2002年，来到北京。这些年接触过的楼盘已经记不清了。（哈哈哈……）

　　问：你从事房地产行业这么久了，这些期间有没有一些事情让您特别难忘的？

　　答：做房地产，在92年到96年这段时间，相对是比较简单的，门槛相对较低，这也是为以后房地产行业的发展打下了一个很扎实的基础。

　　比较难忘的就是刚开始的时候。那段时间，做房地产除了搜集一些国外的项目作为参考以外，国内可以参照的项目非常少。主要靠自己摸索，这对我以后是非常有帮助的。

　　这期间我经历了国家第一次宏观调控，那时候是比较艰难的。93年底的时候出现了一些问题。因为当时选地不是很懂，拿的地位置不是很好。所以房子非常难销，卖了半年多，房子销售量还是上不去，资金链已经接近断裂，当时非常难受。但还是在销售方面动了很多脑筋，营销的手法要比现在多。

　　比如：93年底我们就推出了买房三包、购房试住，还搞了一个作享三成，就是客户买房，当时上海买房首付是30%，70%可以做按揭或者公积金贷款。那么，他买房付三成的首付，剩下的七成里我们帮他付三成。因为当时上海文教系统有一批公积金，正好只够首付。当时上海很多人也没有按揭买房方面的意识。我们一套房子的总价是20万，他只要付17万我们给他付3万，‘坐享三成‘在当时上海还是非常少的。

　　所以现在很多营销手段我们当时都用过，这是现在我们能做的很成功原因之一。很多那时买房人的贷款是今年才还清。10多年，我们没有一例官司，也没有发生纠纷。应该说做的还是比较成功的。

　　95年开始，我们就更重视产品了。产品的好坏会直接影响市场营销，是市场的关键。95年以后，每一次开发新项目之前，首先要决定做怎样产品，这种对产品的重视也是新松集团的特色和特点。

　　和新松集团合作是从2000年开始接触的。接触以后发现，我们都是把产品的开发摆在首位的，就非常合拍。大家都认为产品的开发是房地产的第一要素，所以就有了和新松集团的合作。产品第一要素不是一句空话，因为你拿到地以后，地段是不能改变的，产品的开发要根据市场的变化，以及对市场的一种预判。我们把产品和市场的结合做的十分完美，只有结合好了，房子才能满足市场的需要，才能很快的销售出去。所以对产品的研究是我们最主要一项工作。

　　问：您做为房地产方面的专家，您怎样看待房地产在整个社会经济发展中的地位？房地产的社会性体现在哪几个方面？

　　答：房地产只是在经济发展到一定阶段，起到了一个相当重要的作用，可以称之为支柱产业。但从整个经济发展的历史长河来说，房地产只能是经济的一个组成部分。所以我们不要片面夸大房地产对经济的作用，也不要轻视其对经济的影响。

　　就像汽车在相当长时间内成为各国的支柱产业，是经济发展的增长点，或者是经济扩张的重点。但从长远来看，我认为任何产业都不可能是持续的支柱。任何产业都要经历朝阳时期和夕阳时期。任何行业都是周期性的，只是周期的长短而已，他不可能永远都是朝阳。这种周期，有的行业可能是要两百年的历史，有的只是几十年的历史，甚至有些产业的周期就是一两年。像当年录音机的周期可能就是十几年；马上就有VCD了，VCD的周期只有5年；现在DVD的周期可能就10年左右的时间，这些产品的周期是非常短的。不管哪个行业他终归是要没落的。

　　问：新松在现在房地产市场中是一个什么样的地位，他发展的规划是什么？

　　答：我们做为一个专业的房地产企业，我们没有做一个长远的远景的规划，我们就是希望成为一个更专业的房地产开发企业，我们的发展也是根据经济、市场的发展而发展的。我们没有这种作老大或者进入房产界前几名的想法。我们觉得该做的时候就做，该退的时候就退。

　　问：国内房地产市场发展到顶峰时候，您会怎么做，你会否转向其他行业？

　　答：国内做差不多了，可以做其他国家啊，亚洲做差不多了还有非洲啊！

　　问：听您讲述了这么多事业上的事情，现在问您一个私人的问题：您的大部分时间都放在工作上了，您怎样看待家庭的？

　　答:对于家庭，现在的确是顾不上了。目前对于家庭来说，我的责任就是把事业做好。但这不是我不顾家，因为实在没有时间。我以前是很照顾家的，特别是在大学教书那段时间，天天买菜、洗衣服、研究菜谱、做菜等等。我把这些看成一种乐趣。人在生活中尽量活的轻松一点，看的淡一点。把生活中的事情看做一种乐趣，不追求完美，顺其自然一点。但工作上一定要投入，要专注。可以说是做人心态上是无为而治，做事上要有为而过了。（哈哈……）

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