房产新政

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2005年房产政策回顾

时间：2005年3月26日

事件：国八条

　　影响：“国八条”的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。政府本意是想抑制房价的增长，实际上也的确起到了一定的作用。而对于整个房地产行业来讲，“国八条”的影响力究竟有多大，还是应该因地来分析的。

时间：2005年3月17日

事件：央行调整房贷利率

　　一路走高的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起了专家学者、政府主管部门的高度重视，包括中国房地产业协会会长杨慎在内的专家学者对房价问题展开激烈讨论，现在买房并不划算……<全文>

时间：2005年4月30日

事件：新国八条

　　影响：这项政策比之之前的“国八条”更为强硬、更为具体。此系列政策一出，降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。

时间：2005年5月11日

事件：期房限转与开征营业税

　　内容： 2005年5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。

时间：2005年9月21日

事件：212文件

　　影响：开发商融资渠道的收紧在很大程度上壮大了房地产信托规模。

2006年1月1日起执行的7项新政

新政1：现房买卖执行新合同

　　北京将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，同时实行网上签约和网上公示。那么，在签订该合同时要注意什么呢？北京大成律师事务所吴建中律师从九个方面做了详细解读。
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[影响]
　　北京将启用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，开发商不得随意更改条款。以往现房销售没现房销售许可证，也没有统一的合同。2006年现房网上签约执行新合同有助于规范化管理。

新政2：现房买卖执行网上签约

　　从明年1月1日起，北京将实行网上签约和信息公示制度，届时消费者可签署《北京市商品房现房买卖合同》，并登陆北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息。
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[影响]
　　北京将实行网上签约和信息公示制度，购房者将可以在网上查询现房销售状态信息。为防止炒作房屋，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同署名一定要考虑好。

新政3：住宅分户验收一户一验

　　所谓分户验收，即“一户一验”是指，住宅楼有多少户就检查多少户，不仅检查得更细致、认真，还要为每套房子建立一套档案，下水道是否畅通、楼板有无裂缝……只有大楼每套新房质量都达到验收标准，才能将钥匙交付给居民装修或入住。
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[影响]
　　北京将推广一户一验的住宅工程质量验收制，并统一执行《住宅工程质量分户验收表》。长期以来北京市建委对新竣工小区都是实行整体验收的验房方式，每户业主的房屋质量和结构等安全性问题难以得到实质保障。

新政4：业主可查询公共维修金

　　从2006年1月1日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公，业主可随时上网查询资金使用情况。
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[影响]
　　北京市住房公共维修资金将实现网上办公，业主可随时上网查询资金使用情况。从此，房企、物业以及业委会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台办公，商品住宅维修资金的归集、划转、分摊、支取等业务都更加透明。

新政5：商住房贷款执行新利率

　　今年3月17日以前办理住房贷款的用户，明年起还款时就要执行新的房贷利率了。记者了解到，建行、工行、农行等各大银行已经在网点张贴公告，从2006年1月1日起，对这些老房贷将改按商业性贷款利率执行。
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[影响]
　　根据人行《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，3月17日前办理房贷的老客户2006年1月1日起将按基准利率6.12%执行。因为基准利率调为6.12%，各商业银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%，贷款客户别忘了给账户里多存些钱。

新政6：购空置商品房不再免税

　　北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，《通知》指出，购买空置商品住房、空置商业用房的契税免税政策已于2002年12月31日截止，自2006年1月1日起，地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。　　　
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[影响]
　　2006年1月1日起北京市地方税务局原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。北京市地税局已经发布《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》，从2006年1月1日起，想通过空置商品房概念免税或退税已经没有可能了。

新政7：140平米为预征土地增值税新标准

　　北京市地税局宣布，对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，自2006年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户(单套房间)平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米(含)以下的不予预征土地增值税。
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[影响]
　　是否预征0.5%的土地增值税将以单套房间平均建筑面积是否在140平米以上为标准。豪宅不再受到国家政策鼓励，根据税务机关《商品住房建筑面积情况明细表》，主管地方税务机关可以据此判定是否预征土地增值税。

预计2006年将出台的3项房产新政

1、将出台《住房专项维修资金管理办法》

　　由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，有消息说会在2005年年底出台，但是截止到记者发稿时还没有正式出来，看来这个重大政策将留给2006年了。
　　根据《住房专项维修资金管理办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。
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2、二手房交易将征收20%个人所得税

　　2005年，一直处在争议之中的“二手房交易是否开征20%个人所得税”的政策，预计在2006年北京肯定要执行了，有业内人士分析说，可能会在减免方面有些松动。
　　虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，在北京市2003年发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》中，就对此作了明确规定，但事实上，为了鼓励居民购买住房，各地政府一直采用各种方式对二手房交易免征个人所得税。

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3、继续推进开征物业税方案

　　在2005年，关于北京市是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起了一轮一轮的争议。
　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

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